Yasal Uyarılar’ 
Telif Hakkı ‘UYAR VE KALDIR’
Türkiye’de artık dar ve orta gelirliler için yeni bir ev alabilmek neredeyse hayal. Yüksek ev fiyatları ve kredi bedelleri, ev alabilme umudunu her geçen gün daha da azaltıyor. Kiralar ise ülke genelinde son 4 yılda 6 kat arttı, büyükşehirlerde bu oran çok daha yüksek.
İstanbul Büyükşehir Belediyesi Genel Sekreter Yardımcısı Buğra Gökçe’nin ortaya koyduğu verilere göre, 2019-2023 arasında ülke genelinde kiralarda %583 artış gerçekleşti, büyükşehirlerdeki ortalama artış oranı %697 oldu.
En fazla kira artışı %1109 ile Antalya'da gerçekleşirken; onu %963 ile Mersin, %935 ile Muğla, %833 ile Ankara ve %713 ile İstanbul takip etti.
Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonu Başkanı Hacı Ali Taylan, “Dolardaki artışın bile üzerine 3-4 kat arttı, gayrimenkul tarihinde ilk defa böylesi bir fiyat yükselmesiyle karşı karşıyayız” diyor.
Gayrimenkul sektöründeki kriz en çok dar ve orta gelirli vatandaşları vuruyor. Bu kesim için artık ev sahibi olabilmek bir hayalken, yüksek kira bedellerini ödemek de her geçen gün zorlaşıyor.
Gökçe, Türkiye nüfusunun yüzde 75'inin yaşadığı 30 büyük şehirde, ortalama kira bedelinin asgari ücretin yüzde 79'unu aştığını kaydediyor:
“Tüm Türkiye'de 2019 yılının Nisan ayında kira bedeli ortalama ücretin sadece yüzde 27'si kadarken, bugün yüzde 45'e ulaşmış. Muğla'da kira bedeli ortalama ücretin yüzde 187'si, Antalya'da yüzde 120'si, İstanbul'da yüzde 117'si kadar.”
BBC Türkçe’ye konuşan sektör temsilcilerine göre gayrimenkul sektöründeki kriz esas olarak yıldan yıla bozulan arz-talep dengesi sebebiyle yaşanıyor.
Giderek artan konut ihtiyacı karşısında inşaat sektöründe yaşanan durgunluk ve yeni konutların dar ve orta gelirlilere yönelik değil, yatırım amaçlı lüks daireler olarak planlanması sektördeki açığı büyütüyor.
Taylan, tedbir alınmadığı sürece kira bedellerindeki artışın süreceğini değerlendirerek, doğru yorumlar yapabilmek için yeni hükümetin politikaları görmek gerektiğini söylüyor:
“Son birkaç yılda 6-7 kat artan rakamlar…Bunu kimse tahmin edemezdi. Sonrasını görebilmek için artık bizim uzmanlığımız da yetmiyor. Fakat tedbir alınmadığı takdirde kira artışları devam edecektir.”
'Yatırımcılar sadece çok kârlı, lüks projelere giriyor'
Türkiye’de alt ve orta gelirli vatandaşların bulunduğu % 40’lık bir kesim için konut ihtiyacı olduğunu söyleyen Taylan, bu açığın yakın gelecekte kapanamayacağını değerlendiriyor.
Gayrimenkul krizi de en çok hem kendine ait bir mülkü bulunmayan hem de yüksek kira bedelleriyle karşı karşıya kalan bu kesimi vuruyor.
BBC Türkçe’ye konuşan Gökçe, mevcut konut projelerinin daha çok yatırım amaçlı lüks daireler olarak planladığını, bu durumun krizi artırdığını değerlendiriyor:
“Yatırımcılar, kâr marjı çok yüksek olmayan işlerde, işe başladıktan bir süre sonra zarar eder hale geliyor. Hammadde fiyatlarının çok hızlı arttığı bir yerde, yatırımcı sadece çok kârlı projelere giriyor. Arz daha çok orta ve dar gelirli gruplar için kısıldı çünkü onların konutlarındaki kâr marjı düşük.”
“Dar gelirli ve orta gelirli için yeterince konut üretilmiyor, devlet bu anlamda kendini göstermiyor, özel sektör bu alan kârlı olmadığı ve enflasyonist ortamda kaybetmeye çok müsait olduğu için bu alana girmiyor.”
Gökçe’ye göre arz talep dengesinin bozulmasının temel sebepleri arasında konutun bir yatırım aracına dönüşmesi, dövize bağlı maliyetler sebebiyle inşaat piyasasında yaşanan durgunluk ve yatırım için güven vermeyen piyasa şartları yer alıyor:
“Birçok malzemenin dövize endeksli olduğu ve dövizin bu kadar arttığı bir ortamda hiç kimse önünü göremediği için arz kısıldı. Yatırımcı hammadde almıyor, tüketici kredi bulamıyor, bulsa çok yüksek faizin altına giremiyor, bu sarmal konut sektöründe arzı daraltmış durumda.”
“Vatandaşlar şaşkınlık içerisinde, bakıyor dağ taş beton oldu, her yere inşaat yapılıyor ama ben kiralık ev bulamıyorum diyor. Çünkü birileri 20. konutunu alıyor, birileri kira fiyatlarını belirleyecek sayıda konut yapıp boş tutmayı akıl ediyor ama dezavantajlı kesimlerin konut ve barınma sorunu çözülemiyor.”
Yabancılara satışların etkisi ne kadar?
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2017-2022 döneminde yabancılar 274 bin 258 konut aldı. Bu rakam, toplam satışların % 5’ine tekabül ediyor.
2022 yılında yabancıların en çok konut aldığı 3 il ise İstanbul, Antalya ve Mersin oldu. Bu iller aynı zamanda en çok kira artışı yaşanan illerin başında geliyor.
Gökçe, sığınmacıların yoğun yaşadığı ilk 10 ildeki kira artışlarının ise Türkiye ortalamasının üstünde olduğunu belirtiyor:
“Kira bedelleri yüzde 702 zamlanmış. Bu illerde kira bedelinin asgari ücrete oranı 2019'da yüzde 46 iken bugün yüzde 86'ya çıkmış. Yani asgari ücret kira bedeli karşısında erimiş.”
Taylan, gayrimenkul fiyat artışlarında yabancı satışların önemli bir yer tuttuğunu söylüyor:
“100 tane gayrimenkulün satılık olduğu bir sokakta, bir gayrimenkul döviz ile yüksek fiyattan alıcı bulduğunda, o yüksek rakam diğer 99 gayrimenkulün de fiyatını belirleyen taban fiyatını oluşturuyor. Biz buna ‘marjinal satış’ diyoruz. Yabancı satışın oranı küçük gibi görünse de fiyatlara etkisi büyük oluyor.”
Rusya-Ukrayna savaşından sonra yabancıların Antalya’da çok yoğun bir talep yarattığını söyleyen Taylan, Türkiye’deki en yüksek fiyat artışlarının bu yüzden Antalya’da yaşandığını söylüyor.
Antalya’daki talebin başka bir kıyı kenti olan Mersin’e de taştığını belirten Taylan hem depremlerden sonraki iç göç hem de yabancıların talebi sebebiyle Mersin’de de ciddi fiyat artışlarının görüldüğünü belirtiyor.
Neler yapılmalı?
"Memur kenti" olarak bilinen ve kiraların görece daha düşük olduğu Ankara’da da artık vatandaşlar neredeyse İstanbul ile yarışan yüksek kira bedelleri ödemek zorunda kalıyor.
Artık başkentte görev yapan memurların maaşlarından konut kirası çıktıktan sonra gıda, ulaşım, giyinme ve temel ihtiyaçlarına ayırabileceği az bir miktar kalıyor.
Ankara Tüm Emlakçılar Meslek Odası Başkanı Hakan Akçam, kentte zaten geçmişten gelen bir konut eksiği olduğunu, bunun üzerine resmi verilere göre 350-400 bin depremzedenin geldiğini aktarıyor.
Akçam, “Ankara’da 3+1 ara katta normal yapılı bir ev en az 8 bin liradan başlıyor, 20 bin liraya kadar çıkıyor” diyor.
Akçam’a göre, lokasyona göre tavan kira bedeli belirleyen kent kurullarının oluşturulması ve aksini uygulayan mal sahiplerine ceza getirilmesi gerekiyor.
Akçam ayrıca kira artışlarına yıllık %25 sınır getiren uygulamanın da pratikte daha yüksek kira fiyatlarına sebep olduğunu değerlendiriyor:
“Mal sahipleri yıl sonunda %25 artış ile kısıtlanacağını bildiği için, evini ilk kiraya verdiğinde yüksek rakamla başlamak istiyor. Bu uygulamayı sürdürmek piyasayı sakinleştirmez.”
Taylan da “%25 sınırı da bir çözüm olmuyor, bu sefer sulh ceza mahkemelerinde bu kiracı davalarıyla dolmuş durumda” diyor.
Geçtiğimiz yıl Hazine ve Maliye Bakanlığı kira sözleşmelerinin E-devlet üzerinden yapılabilmesi için harekete geçmiş, düzenlemenin 2024 yılına kadar hayata geçeceği belirtilmişti.
Bu uygulamaya bir an önce geçilmesi gerektiğini savunan Akçam, “Devlet son kiracının hangi rakamla evden çıktığının takibini daha rahat yapabilsin, son kiracısı 3 bin liradan çıkan bir kişi 10 bin lira kira isteyemesin” diyor.
Öte yanda mal sahipleri, evinin değerini genellikle ilan sayfalarındaki emsallerine bakarak değerlendiriyor.
Akçam, ilan sayfalarındaki fiyatların anlık değişmemesi gerektiğini, aylık artış için %10-20 oranında bir tavan belirlenmesi gerektiğini savunuyor.
Ayrıca Kiracı-ev sahibi uzlaşmazlıklarıyla ilgili Eylül ayında devreye girmesi planlanan arabulucu sisteminin de mahkemelerdeki dosya yükünü biraz hafifletmesi bekleniyor.
“Dar gelirlilere kira yardımı yapılmalı”
TÜRK-İŞ Mayıs ayı verilerine göre, dört kişilik bir ailenin aylık gıda harcamalarını kapsayan açlık sınırı 10 bin 362 TL oldu.
Dört kişilik bir ailenin kira, fatura, eğitim, giyim, ulaşım gibi tüm giderlerini kapsayan yoksulluk sınırı ise 33 bin 752 TL'ye yükseldi.
Tüketici Hakları Derneği Başkanı Turhan Çakar, yoksulluk sınırı altında yaşayan ve düşük ücretli çalışanların kiralarının kamu tarafından ödenmesi gerektiğini, bunun artık bir zorunluluk olduğunu söylüyor.
Kira artışlarına getirilen %25’lik sınıra pek çok mal sahibinin uymadığını belirten Çakar, “Çok ciddi bir denetimsizlik söz konusu, insanlar birbirlerine bakarak kiraları yükseltmeye başladılar” diyor ve ekliyor:
“Yoksulluk sınırı altında yaşayan hanelere bir çözüm gerekiyor. Dar gelirlilerin ve asgari ücretlilerin kirasını devlet ödemelidir. Bu insanlar yemiyor içmiyor, çoluk çocuğu beslenmiyor ve kirasını ödemek durumunda kalıyor.”
https://www.bbc.com/turkce/articles/c3g0xylry03o
Daha Fazla Radyo için 
Daha Fazla Televizyon için 
Fahiş kira artışını engellemek için yasal düzenleme üzerinde çalışılıyor. Kira artışına yüzde 25 sınırının süresinin uzatılması beklenirken, fahiş kira artışıyla haksız kazanç sağlayanlara 3 yıla kadar hapis cezası verilmesi planlanıyor.
YanıtlaSilTRT'nin haberine göre, Türkiye Büyük Millet Meclisi (TBMM) yeni dönemde yoğun bir çalışma dönemine girecek. Kısa süre içinde önemli yasaların hayata geçirilmesi planlanıyor. Bunlardan biri de kira düzenlemesi olacak.
Kira artışını yüzde 25 ile sınırlayan karar 1 Temmuz'da sona erecek. O düzenlemenin süresinin uzatılması bekleniyor.
FAHİŞ KİRAYA 3 YIL HAPİS CEZASI
Kira uyuşmazlıklarında diğer formüller de masada. Adalet Bakanlığı çalışmasını tamamladı. Buna göre Türk Ceza Kanunu’ndaki değişiklikle piyasa ortalamasının üzerinde fahiş kira artışıyla haksız kazanç sağlayanlara bir ila üç yıl hapis cezası verilmesi planlanıyor.
Fahiş kira artışına hapis cezası geliyor - 1
İki yıla kadar olan suçlarda tutuklu yargılama yapılamazken, üç yılla haklarında soruşturma açılan fahiş kira artışına sebebiyet verenler, mahkemenin takdiri ile tutuklu da yargılanabilecekler. Bu düzenlemeye ilişkin çalışmanın kısa süre içinde Meclis Başkanlığı'na sunulması bekleniyor.
ARABULUCAYA GİDİLMEDEN DAVA SÜRECİ BAŞLAMAYACAK
27'inci dönemde kabul edilen zorunlu ara buluculuk dönemi de eylülde başlayacak. Buna göre arabulucuya gidilmeden dava süreci başlatılamayacak.
‘ANKARA’DA KONUT KİRALARI YÜZDE 150 ARTTI’
YanıtlaSilBüyükşehirlerde kira bedelleri de üst seviyeye çıktı. Türkiye genelinde yüzde 115 seviyesinde artan konut kiraları, İstanbul’da yüzde 120 iken, Ankara’da yüzde 150 oranına yaklaştı.
‘MAL SAHİPLERİ EVİ BOŞALTIP TEKRAR KİRAYA VERMEYE ÇALIŞIYOR’
Bu açıdan sadece mevcut kiracıların şartlarını bu sınırlamalarda yapması mal sahiplerinin taşınmazlarını boşaltılıp tekrar kiraya vermesi ile yukarı çekilmeye çalışılıyor.
‘DAVALAR 1 EYLÜL’E KADAR YOĞUN BİR ŞEKİLDE DEVAM EDECEK’
Bu aşamada açılan kira tespit davaları, kiracı ile ilgili tahliye davaları da arabuluculuk sisteminin devreye gireceği 1 Eylül’e kadar yoğun bir şekilde devam edeceğe benziyor.
Bu noktada sadece kiralık konut arzına ilişkin üretim modellerimiz kısa vadede bu soruna çözüm bulabilecek gibi gözükmüyor. Depremin etkisi, azalan arz, bölgemizdeki savaşlar nedeni ile gelen mülteciler ve kent içi göç bunlara mayıs ayında ayrıca da evlilik hareketliliğini beraberinde getirdi.
‘KENTSEL DÖNÜŞÜM KİRALARI ZORLAYACAK’
Sadece İstanbul’da 1 milyonun üzerindeki konutun kentsel dönüşüm kapsamında yenilenmesi ile ilgili yapılan müracaatlar da bu noktada dönüşüm aşamasında İstanbul’da kiraları çok daha zorlayacak hale getiriyor.
Memurlara verilmesi planlanan kira desteğinin yanı sıra kentsel dönüşüm yenilemelerinde verilen kira desteklerinin artırılması kısıtlı arz piyasasında ise çok hızlı sonuç veremeyecek gibi.
İŞTE KİRA ARTIŞLARINI ENGELLEYECEK 4 ÖNLEM!
Sadece kiralama amaçlı konut üretimi, yap-kirala-devret modelinin özel sektöre verilecek teşviklerle geliştirilmesi, bununla beraber mal sahiplerine belki belli bir süre ile gelir vergisi muafiyeti sağlanması, İtalya’nın Floransa şehrindeki gibi bazı şehirlerde günlük kiralık gibi kısa dönemli kiralara getirilen kısıtlamaların benzer şekilde uygulanması bu süreçte bazı önlemler olarak ön plana çıkabilir.
Kira değer haritalarının oluşması ile ilgili çalışmalar Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nde devam etse de e-Devlet sistemine ilişkin beklentiler önümüzdeki yılı gösteriyor. Mal sahiplerine getirilebilecek bazı para cezaları ve adı geçen hapis cezalarının da sektörde tedirginlikle karşılandığını söylemek mümkün.
Mal sahipleri kayıt dışı yollara başvurabilir mi? Peşin kira gibi bedeller alarak baştan bazı şartlar öne sürebilir mi? Bunlar da aslında merak edilen diğer başlıklardır.
Sektörde bu düzenleme başlığında önemli önerilerimizden birisi değer barışı adıyla gayrimenkul sektöründe bir barış çıkarılması olacaktır. Gayrimenkullerinin değerini beyan eden kişilere göre kira değer ve satış değer haritalarının yapılması süreci kolaylaştırabilir.
Gerek ilçe bazlı gerekse il bazlı elimizde çok net kira değer haritaları da maalesef yok. Kiralama odaklı konut üretimleri merkezi yönetim ve yerel yönetimlerin desteği ile konutların yapılması sürecini kolaylaştırabilir.
SIFIR VE İKİNCİ EL KONUT FİYATLARI İLE KİRALIKLARDA ARTIŞ DEVAM EDER Mİ?
Şu anki kısıtlı arz döneminde gördüğümüz kadarıyla kira artışları aynı ivmede yükselmeyecek olsa bile düşecek gibi gözükmüyor.
‘İSTANBUL’DA 16 BİN TL SEVİYESİNDE’
İstanbul’da sıfır konutlar için metrekare değerinin 160 TL seviyelerine ulaştığını söyleyebiliriz. 100 metrekare kiralık daire İstanbul’da 16 bin TL seviyesindedir.
Uluslararası standartlar kira gelirlerinin hanehalkı gelirlerinin 3’te 1’ini aşmaması yönündedir. Bu açıdan baktığımızda İstanbul başta olmak üzere birçok il ve ilçemizde bu artışlar çok yüksek seyrediyor.
‘BODRUM’DA 30 BİN TL’YE DAİRE VERİLİYOR’
YanıtlaSilSadece İstanbul’da değil, yaklaşık 10 bin TL kira ile Ankara’da, 12 bin TL kira ortalaması ile İzmir’de 8 bin 500 TL ortalama ile Mersin’de, 11 bin TL ortalama ile Antalya’da ve bununla beraber Bodrum’da 25-30 bin TL’ye daireler veriliyor.
Kira ile ilgili bu sorunların sadece artışlarda yapılacak sınırlandırma ile çok çözülebileceğini öngörmüyorum. Bunun yerine enflasyon oranında bir artış gene sağlanabilirse sektörün içinde bunun mal sahibi ve kiracılar açısından makul karşılanabilecek bir oran olacağını en azından taraflar arasındaki anlaşmazlığın bir nebze de olsa çözüme ulaşacağını düşünenlerdenim.
Artık aynı binada yeni kiracı o daireyi 15 bin TL’ye tutarken, karşısındaki daire o binada eski kiracı olduğu için 3 bin TL’den oturabiliyor. Aynı binada bile böyle 5-6 kat farklılığın olması anlaşmazlıkları daha üst noktaya taşıyor.”
Konutlarda yüksek kira artışı ev sahipleri ile kiracıları karşı karşıya getirdi. Yüksek kira talep eden ev sahipleri ile kiracılar arasında uyuşmazlıklar arttı. Yüzde 25 kira artış sınırının üzerinde zam yapmak isteyen ve bunu kiracıya kabul ettiremeyen ev sahipleri tahliye yoluna gidiyor. Fahiş kira artışlarına karşı caydırıcı cezaların getirilmesi ve yüzde 25 zam sınırının da uzatılması gündeme geldi. Uzmanlar, caydırıcı cezaların ve yeni düzenlemelerin sorunun aşılmasında gerekli olduğunu belirtti. Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Başkan Yardımcısı Mustafa Koçak, yüzde 25 kira artırma sınırının pek uygulanmaması nedeniyle tahliye davalarının arttığına dikkat çekti.
YanıtlaSil''Yüzde 25 kira artış sınırı pek fazla uygulanamadı''
Konut kira artışlarındaki yüksek artışa ilişkin açıklamalarda bulunan Mustafa Koçak, ''Son 1 yıldır kira artışlarında ciddi bir artış söz konusu. Bunun ana nedeni enflasyon. Enflasyonun yüksek olması her şeyde olduğu gibi konut kiralarında da ciddi artışa sebep oldu. Yüzde 25 kira artış sınırlaması vardı, çok fazla uygulanamadı. Mülk sahipleri ve kiracılar arasında tahliye davalarınca ciddi bir artış oldu'' dedi.
''Fahiş kiraların önüne caydırıcı cezalar ile geçilebilir''
Yüzde 25 kira artış oranının uygulanmadığını ve caydırıcılık konusunda atılacak adımlar ile uygulanabileceğini aktaran Koçak, ''Mülk sahipleri yüzde 25'in üstünde zam isteyemez. Mülk sahipleri bu sınırı aşamayacağı için kiracıların tahliyesi ile ilgili davalar açıyor. Ev sahipleri farklı gerekçelerle tahliye davası açabiliyor. Yüzde 25'in üzerinde zam yapanlar için caydırıcılık konusunda adımlar atılıyor. Caydırıcılık konusunda gerekli düzenlemeler yapıldığında fahiş kiraların da önüne geçilecektir'' şeklinde konuştu.
Konut kiralarında fiyatların artmasına neden olan unsurları da sıralayan Koçak, ''Fiyatların artması ile ilgili birçok sebep var. Enflasyon başlıca sebep ama göç durumunda talebin artması, deprem sonrası artan konut ihtiyacı, artan nüfus da kira fiyatlarının artmasının sebeplerindendir. Satılık konut fiyatlarının çok artması ve krediye ulaşma da zorluk yaşanması vatandaşları kiralık evlere yönlendiriyor. Bu yönde gelen talepler de kiraların artmasında bir etmen oluyor. Bu unsurlar çözüldüğü takdirde fiyatların da normalleşmesi mümkün olacaktır'' diye konuştu.
''Kiracıyı tahliye gerekçesinin denetlenmesi gerekir''
Kiracıyı tahliyede geçerli sebeplerin olup olmadığının denetlenmesi gerektiğini ifade eden Koçak, ''Mevcut kiralara sınırlamanın yanında yeniden kiralamalarda da fiyatlara sınırlama gelmesi gerekiyor. Yüksek kira talep eden ev sahipleri kiracıya bunu kabul ettiremeyince tahliye davası açıyor. Tahliye davaları sorunları daha fazla artırıyor. Ev sahibi kendi oturacaksa kiracıyı tahliye ettirebilir. Bina kentsel dönüşüme girecekse kiracı tahliye ettirilebilir. Eğer ev sahibi 'ben oturacağım' diyerek tahliye talep ediyorsa 3 yıl boyunca yeniden kiralayamaz. Mülk sahibi bunu talep ediyorsa kiracı mutlaka noter onaylı yazılı belge istemelidir. Denetim mekanizmalarının artırılması gerekiyor'' ifadelerini kullandı.